Ev sahibi kiracı milyonları ilgilendiriyor! 3 yıl boyunca yasaklandı
Gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır. 3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, başkasına değil.
Kiralık konut sorunu dinmedi, halen devam ediyor. Bazı okuyucularım, ev sahiplerinin kendilerini arayarak evin boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık cevap, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ veya ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ gerekçeleriyle evin tahliyesinin istendiği...Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Milliyet gazetesi yazarı Prof. Dr. Erol Ulusoy ev sahibi kiracı arasındaki anlaşmazlıkları ve çözüm yollarını yazdı... O halde ev sahibi, kendisinin veya eşinin, örneğin çocuklarının veya torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta ihtiyacı varsa, mahkeme kararıyla evin tahliyesini sağlayabilir.Ev sahibi, bakmakla yasa veya mahkeme kararıyla bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için de tahliye talep edebilir. Buraya, ev sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Ev sahibinin iddia ettiği konut ihtiyacının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu ev sahibi ispatlayacaktır.
‘Çocuğum evleniyor’ gerekçesi
Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak iddiasıyla tahliye
davası açmışsa, gerçekten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir
konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun
şahsına ait başka konut varsa, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından,
tahliye davası reddedilecektir.Ya da gurbetçi bir vatandaşın,
Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım
iddiasıyla açtığı tahliye davasında, gerçekten kesin dönüş
yapacağını kanıtlaması gerekir. Sadece yazları birkaç ay Türkiye’de
geçirmek için konuta duyulan ihtiyacın sürekli olmadığı
açıktır.Kiracının boşalttığı ev, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri
nedeniyle çok yüksek bedelle yeniden kiraya verilmişse, evi
boşaltan kiracı da aynı yüksek bir bedelle yeni bir ev kiralamışsa
çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık
farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan
fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar
verebilmeli.
Kiracının yeni kiraladığı evin de durumuna uygun olması şart. İki
odalı evden tahliye olup, villa kiralamışsa, eski ev sahibi 2 odalı
evi iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki
odalı evin kirası arasındaki fark zarar olarak tazmin edilmez.
Yapılması gereken, aynı bölgede 2 odalı bir ev kirası ne kadar
olmalıysa, aradaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.Üç yıl
kiralama yasağı, haklı sebepler varsa, ortadan kalkar, ev yeniden
başkasına kiraya verilebilir ve ev sahibinin hiçbir tazminat
sorumluluğu olmaz.
Haklı sebeplere örnek
Evli çocuğun boşanması, kimin ihtiyacı için konut tahliye
edilmişse, örneğin annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının ev
sahibi olması veya başka bir şehre taşınması, 3 yıllık kiralama
yasağının beklenmemesini haklı gösterir.Taşınmazın inşa ve imar
edilecek olması tahliye sebebidir. Ancak bu süreçte taşınmazın
kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Eğer içinde kiracı
otururken yapılabilecek tadilat ve onarım işi söz konusu ise,
tahliye istenemez.Ev sahibinin mahkemede konutun ihtiyaç duyduğu
esaslı onarımı, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da
genişletmeye ihtiyaç olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte evin boş
olması gerektiğini objektif gerekecektir.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı belli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir
ve buna rağmen boşaltmazsa kiraya veren, bir ay içinde icraya
başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Her
tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için öncelikle,
yazılı tahliye taahhüdünü bizzat kiracının verip vermediğine
bakılır.
Ayrıca kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü
birlikte imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira
sözleşmesinden önce veya aynı anda imzalanması halinde Yargıtay bu
tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna göre, önemli olan kira
sözleşmesini imzaladığınız tarih değil, kira sözleşmesinin
başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. Bazen sözleşmenin
imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.Ama uygulamada
da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak şekilde
imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.Böyle bir durumda, imzalı ve
tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün resmini çekmeniz, ispatta
size çok yararlı olacaktır. Çünkü kira tahliye taahhüdünü, kira
sözleşmesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini
ve sonradan iradesine aykırı olarak doldurulduğunu kiracının
kanıtlaması gerekir.
Evi üç yıl başkasına kiralayamaz
TBK Md 355, gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde,
evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini
yasaklamaktadır. Bu yasak, ev sahiplerinin kiracılarını çıkarıp
yüksek kiralarla başkasına yeniden kiralamalarını önlemek amacıyla
getirilmiştir.3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle
tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de
geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya
verecekse, eski kiracıya verebilir, başkasına değil.
3 yıllık eski kiracından başkasına kiralama yasağına uymayan ev
sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık
kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani
diyor ki TBM Md 355/3, ey ev sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep
olmamasına rağmen eski kiracından başkasına kiraya verirsen, en az
1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı
daha düşük kiralı yeni bir eve taşınsa bile bu tazminat ödenir.
Daha fazlasına, durumun özelliğine ve koşullara göre, kiracının
daha fazla bir zararının olup olmadığına göre mahkeme karar
verir.Kanaatimce burada evin taşınması için yapılan nakliye
masrafları talep edilemez. Çünkü kiracı zaten evi kural olarak kira
sözleşmesinin sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi
katlanacaktı.
KİRACILAR İÇİN KİRA REHBERİ
1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?
Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12
aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için
uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Ancak,
sözleşmede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış
öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden
yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir
mi?
Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden
çıkarılması talep edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir
mi?
Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek
kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da sözleşmedeki
hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre
“kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için
haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu
ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası
açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar
gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme
yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip
neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının başka hangi durumlarda evden tahliyesi talep
edilebilir?
Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye
edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle
sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar
gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme
yapılmazsa temerrüt nedeniyle.
Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı,
fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse.
Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre
sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç
sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış
satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1
ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay
önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye
edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu
yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre
vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda
bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının
bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular
bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir
bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
6- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda
mı?
Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi,
kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu
durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar
kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da
çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan
kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep
edilebilir.
7- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan
kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun
satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira
artışı kontrata göre yapılır.
8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir
mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir
kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna
karar verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı
ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu
yönde verilmiş yargı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede
açılmalı?
COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138.
Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan
yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya
gidilebilir mi?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1.
maddesine göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf
edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk
uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak
gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak
üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya
gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması
nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı
yoktur.
11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek
zorunlu mu?
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde
kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan
önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava
açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra
arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir.
Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3
ay daha uzatır.
12- Arabuluculuk pahalı mı ücreti kim öder?
Bir davanın ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile
birlikte sonuçlanması 5-10 yıl zaman alabilmektedir. Oysa
arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları
mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif,
bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir
anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın
yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre
taraflarca eşit olarak ödenir.
13- Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir
mi?
Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi
üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların
iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve usullerine
bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına
sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün
değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye
gidilebilir.
14- Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği
nedir?
Arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bir
belgedir. Bu nedenle taraflar arasındaki ihtilafı nihai
olarak çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan
hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.